Autor Tema: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi  (Posjeta: 3110 )

0 Članova i 1 Gost pregledava ovu temu.

Offline Sledgehammer

  • Jezerača
  • ******
  • Postova: 5147
  • Spol: Muški
  • oʞɐdoɐu šɐq ɯɐs sɐuɐp
Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« : Prosinac 04, 2010, 01:31:29 poslijepodne »
Najnovije vijesti vele ovako:
===================

Kamate na stambene kredite neće rasti

"Ne stoji teza da banke sprječavaju snižavanje cijena nekretnina. Dapače, banke ne uvjetuju po kojoj će se cijeni stanovi prodati, bankama je u interesu da se cijene snize i stanovi prodaju. Međutim, developeri ne žele snižavati cijene, oni nastoje sačuvati svoju investiciju i drže svoje cijene. To ne može ići unedogled, stanovi se moraju prodati". Kazao je to Alan Herjavec, voditelj Odjela projektnog financiranja Societe Generale - Splitske banke, na okruglom stolu Perspektiva tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj, održanom jučer na tradicionalnom, ove godine financijskom doručku SG Splitske banke.

Taj je poslovni događaj u splitskom hotelu Radisson Blu Resort okupio brojne dalmatinske gospodarstvenike i stručnjake iz nekretninskog biznisa, a raspravu je moderirao Zdeslav Šantić, glavni ekonomist Splitske banke. I ja sam za to da se cijene spuste. Svi čekaju mističnog kupca, a ne snižavaju cijene. "S jedne strane to je razumljivo jer stan nije pokvarljiva roba, pa kome nije hitno, potreban novac može čekati", kaže i dr. se. Josip Tica s Ekonomskog fakulteta u Zagrebu. Dodaje kako točnih i sređenih podataka o broju i cijenama stanova na našem tržištu nema.

Državni zavod za statistiku bilježi samo novosagrađene stanove, a na internetskim portalima objavljuju se samo tražene cijene nekretnina. Istina je da su te tražene cijene pale, ali to se i moglo očekivati s obzirom na to da se na našem stambenom tržištu na pad potražnje odgovara padom prodaje. U Zagrebu je, prema riječima dr. Tice, između 10 i 13 tisuća stanova u izgradnji koji čekaju kupca, a otprilike isto toliko stanova je s poznatim vlasnikom, ali prazno. "Ljudi su investirali u te stanove svoju ušteđevinu, ali u njima nitko ne živi, sve dok jednog dana djeca ne stasaju za studij u Zagrebu. Kao što se novac sprema u čarapu, tako, slikovito rečeno, i građani spremaju stanove u čarapu", kaže dr. Tica.  

Svi se vrtimo u začaranom krugu, napominje on, jer ljudi znaju da će biti rezova, a ne znaju koliko, zato ne mogu dizati stambene kredite, građevinari nemaju posla i tako se gospodarstvo ne oporavlja. Nema ni pravog odgovora na pitanje jesmo li dosegli dno ili ne, nitko ne može reći kad će se situacija tržištu nekretnina popraviti. "Netko nas mora uvjeriti daje proračunska situacija stabilna, daje počeo rast zaposlenosti. Ključno je stvoriti percepciju da stvari neće biti loše, a ne može biti bolje dok se ne sredi stanje u javnim financijama", ističe dr. Josip Tica.

Izvor/autor: Jutarnji list/PressCut

========================

« Zadnja izmjena: Prosinac 04, 2010, 01:33:11 poslijepodne Sledgehammer »
“Ja sam samo pas. I nemam svoj dom. A nemam ni glas. Ti mi moraš reći i ime i gdje ću naći svoju sreću kad zapuše bura ili padnu kiše. Ja sam samo pas. Pogledaj mi oči, dodirni me nježno, budi sve što trebam. Moj čovjek. Moj spas.”

Offline Sledgehammer

  • Jezerača
  • ******
  • Postova: 5147
  • Spol: Muški
  • oʞɐdoɐu šɐq ɯɐs sɐuɐp
Odg: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« Odgovori #1 : Prosinac 04, 2010, 01:32:46 poslijepodne »
Cijene hrvatskih nekretnina još će padati

Cijene nekretnina diljem svijeta bile su neujednačene u trećem tromjesečju, pri čemu u Hrvatskoj još nisu dotaknule dno, pokazalo je najnovije izvješće međunarodnog portala za nekretnine Global Property Guidea (GPG) objavljeno u petak. Tako je 17 od 35 zemalja obuhvaćenih ispitivanjem GPG-a zabilježilo rast cijena nekretnina. Od njih 18 koje i dalje bilježe pad cijena na tome tržištu, u 11 je tempo pada usporio, pokazuje izvješće. U Hrvatskoj su cijene u trećem tromjesečju pale 5,86 posto u odnosu na isto razdoblje lani.
 
U odnosu na prethodna tri mjeseca, bile su niže 2,47 posto. Od travnja do lipnja cijene su na godišnjoj razini pale 5,37 posto, a u odnosu na prva tri ovogodišnja mjeseca pale su 1,86 posto. Nominalne cijene nekretnina u Hrvatskoj pale su u trećem tromjesečju 4,85 posto u odnosu na isto razdoblje lani. U odnosu na prethodno tromjesečje bile su niže 2,86 posto. U drugom tromjesečju pale su na godišnjoj razini 4,70 posto, a u odnosu na prvo tromjesečje bile su manje 0,95 posto.

Letonija je od srpnja do rujna zauzela vodeće mjesto po skoku cijena nekretnina u odnosu na isto razdoblje lani. Ta je baltička zemlja ujedno jedina u Europi zabilježila dvoznamenkastu godišnju stopu rasta, 24,73 posto, nasuprot padu 59,70 posto u istome razdoblju godine prije. Slijede Finska i Norveška s godišnjim stopama rasta 5,99 i 4,38 posto. Cijene nekretnina u obje te zemlje rastu od trećeg tromjesečja 2009., ističe se u izvješću. Njemačka, Velika Britanija, Švicarska i Danska zabilježile su u promatranom razdoblju skroman godišnji rast, samo nešto veći od jedan posto. Najsnažniji godišnji pad među europskim zemljama obuhvaćenim ispitivanjem zabilježila je Irska, gdje su cijene nekretnina u godinu dana, do kraja trećeg tromjesečja 2010., potonule 14,94 posto. Time je nastavljeno trogodišnje razdoblje njihova pada i još mu se ne nazire kraj.

Američko tržište nekretnina i dalje je zahvaćeno krizom, konstatirali su autori izvješća. Tako je indeks sezonski prilagođenih cijena nekretnina potonuo 4,31 posto u godinu dana do kraja rujna 2010. Na tromjesečnoj razini cijene su ponovno pale, i to 1,68 posto, nakon što su od travnja do lipnja porasle 0,90 posto.
 
Izvor/autor: Business.hr/PressCut
“Ja sam samo pas. I nemam svoj dom. A nemam ni glas. Ti mi moraš reći i ime i gdje ću naći svoju sreću kad zapuše bura ili padnu kiše. Ja sam samo pas. Pogledaj mi oči, dodirni me nježno, budi sve što trebam. Moj čovjek. Moj spas.”

Offline Sledgehammer

  • Jezerača
  • ******
  • Postova: 5147
  • Spol: Muški
  • oʞɐdoɐu šɐq ɯɐs sɐuɐp
Odg: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« Odgovori #2 : Prosinac 04, 2010, 01:35:54 poslijepodne »
Rasprodaja vikendica na paraliziranom tržištu

Sada je već svima jasno da bismo bili u krizi i da nije recesija na svjetskoj pozornici. To se ogleda u bezbroj mali stvari do kojih dovodi ovaj sve dublji pad prema dnu. Nakon stotina zatvorenih obrta na crikveničko-novljanskom području sve je više i vikend kuća i stanova ponuđenih na (ras)prodaju. Za domaće žitelje, koji su bez zluradosti, vlasnike takvih komfora potiho nazivali "malim tajkunima", jer su mogli nakon cjelogodišnjeg života i rada u velikim gradovima doći na more kada im se prohtjelo, opet u svoje, sada su im ti "dvori" postali prevelik teret.

U vremenu kada domicilno stanovništvo jedva veže kraj s krajem, plaćajući one režije za koje im prijeti isključenje (vode) i gašenje (struje), čak su i mali tajkuni posegnuli za smanjivanjem "voznog par-ka". Prodaju se nove vikend kuće i vikend-stanovi, automobili s natpisom na vjetrobranskom staklu, a poduzetnici koji su izgradili stanove za tržište sada uviđaju da su se preizgradili. Sve se to tako čini - i tako izgleda - jer se kriza oduljila: nismo znali kad će početi {?!), a sada joj se ne vidi kraj!?

U HEP-u, "Elektroprimorju" Crikvenica, znaju koliko potrošača izbjegne isključenja struje dogovorom o plaćanju dugova u obrocima, koliko stambenih objekata, neurednih platiša ili vikendaša biva u posljednje vrijeme iskopčano. U Vodovodu Žrnovnica u protekle gotovo dvije godine uvedena je praksa utuživanja dugova građana za potrošnju vode, da ne dođe do zastare potraživanja, a nisu rijetki ni primjeri skidanja vodomjera. U komunalnim društvima "Murvica" u Crikvenici i "Ivanju" u Novom Vinodolskom zna se da od rujna i listopada, pa u studenome, stotine komunalnih obveznika ne plaća svoje dugove prema komunalcima u mjestima gdje su im vikend-kuće i vikend-stanovi, a to se događa i s domicilnim ljudima koji žive na jednoj jedinoj adresi!

Opomene su prvi korak da ih se na to upozori. Na tržištu je trenutačno nekoliko stotina novih stanova, oko čije prodaje se nadvila tipična pat-pozicija: prodavači čekaju da se tržište oporavi, zadržavajući i dalje razmjerno visoke cijene od oko dvije tisuće eura za četvorni metar, a potencijalni kupci izluđuju investitore čekajući da cijene i njihov profit padnu.- Oni koje kreditne obveze ne pritišću presudno, mogu čekati oporavak tržišta, ali oni kojima je dogorjelo do noktiju, moraju prodavati i po nižim cijenama, komentiraju trenutačno stanje ljudi u struci.
 
Poduzetnicima očito ne ide, a koliko je tržište anestezirano, vidljivo je iz samo nekih primjera. Ivan Murn, vlasnik crikveničke agencije za prodaju nekretnina, ponudio je tržištu ruralne vile s bazenima u atraktivnim predjelima vinodolske doline, i to prema modelu "kupiš jednu, dobiješ dvije", ali nije prodao nijednu?!Goran Rubčić, suvlasnik graditeljske firme, komentira stanje na način da tvrdi da je tržište zapravo eutanazirano! - Ne gradimo nove stanove, jer još imamo neprodanih, ali kada bismo imali dobru novu lokaciju, vjerojatno bismo išli i u nove projekte i u nova ulaganja, rekao je Rubčić.
 
Izvor/autor: Novi list/PressCut
“Ja sam samo pas. I nemam svoj dom. A nemam ni glas. Ti mi moraš reći i ime i gdje ću naći svoju sreću kad zapuše bura ili padnu kiše. Ja sam samo pas. Pogledaj mi oči, dodirni me nježno, budi sve što trebam. Moj čovjek. Moj spas.”

Offline Sledgehammer

  • Jezerača
  • ******
  • Postova: 5147
  • Spol: Muški
  • oʞɐdoɐu šɐq ɯɐs sɐuɐp
Odg: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« Odgovori #3 : Prosinac 04, 2010, 01:37:49 poslijepodne »
Dogodine napokon rast cijena nekretnina

Sredinom ove godine činilo se kako se svjetsko tržište nekretnina konačno blago oporavlja od krize, obzirom da je čak 61 posto zemalja svijeta zabilježilo rast cijena od ljeta 2009. godine do istog razdoblja 2010. godine. Ipak, s dolaskom jeseni porast prodaje i cijena ponovo se usporio, tako da se postkrizni mjehurić optimizma pomalo ispuhao. Kako to predviđa ugledni svjetski servis za transakcije, menadžment i savjetovanje na Progon ai globalnog Ir2010. godine dokazuju da se oporavak tržišta nastavlja, samo što su stope rasta cijena ublažene. Čak su se tržišta nekretnina u nekim najlošijim europskim primjerima ponešto popravila, pa su tako primjerice cijene u Estoniji posljednjih mjeseci porasle za 0,4 posto, dok su u godini prije toga bile pale za čak 40 posto, navode u svom izvještaju stručnjaci iz Knight Franka.
 
Inače, u zemlje koje je svjetska kriza najviše pogodila kada je u pitanju tržište ne-Zanimljiva situacija dogodila se u Aziji, gdje je za razliku od Europe, Amerike i ostatka svijeta, posljednjih nekoliko godina tržište nekretnina doživjelo veliki rast cijena. Čak toliko da su se njihove vlade, naročito ona kineska, počele brinuti predlagajući mjere opreza, kontrole rasta i sličnog, upozoravajući na efekt mjehurića od sapunice. Ipak, u 2011. godini se očekuje postepeno zaustavljanje tog rasta, pa bi u Hong Kongu ovogodišnji rast na globalnom tržištu nekretnina Knight Frank, 2011. godinu obilježit će sličan trend usporenog rasta cijena i rezultata prodaje, što bi trebalo donekle dovesti do stabilizacije cijena, naročito u Europi gdje je statistika vrlo šarolika, ali i u dijelovima Azije, gdje cijene unatoč svjetskoj krizi rapidno rastu posljednjih godina, iako zadnjih mjeseci također usporavaju takva kretanja. Ukratko, tržište nekretnina se postepeno oporavlja, ali neke značajnije i naglije promjene na bolje ne treba očekivati još neko vrijeme.

Azijski rast cijena od čak 18 posto trebao pasti na 12 posto u idućoj godini, cijene u Singapuru bi povećanje za 10 posto trebale sniziti na tri posto, australsko uvećanje za pet posto trebalo bi doći na nulu, a kineska statistika od pozitivnih sedam posto trebala bi pasti na pet posto. Optimizam u Hrvatskoj. SAD, s čijeg je tržišta nekretnina uopće i startala svjetska ekonomska kriza, ove je godine zahvatio novi val poteškoća s kreditiranjem, zbog čega se predviđa stagnacija cijena u narednih 18 mjeseci, a koje javnost ocjenjuje kao one realne u odnosu na na-puhane iznose od prije tri godine. Dakle, u ovako najgrubljim crtama, američka situacija dosta je slična onoj Hrvatskoj, gdje bankovni krediti i dalje ne djeluju baš obećavajuće, a cijene variraju od blagog pada do stagnacije.
 
Ipak, pojedini domaći agenti za nekretnine predviđaju kako bi se u narednoj godini ipak mogao dogoditi rast cijena u Hrvatskoj. Smatram da su cijene dotakle dno i da neće više padati te da će usporedo s oporavkom tržišta na europskoj i svjetskoj razini i kod nas u narednih godinu dana doći do makar blagog povećanja cijena, predviđanje je direktora Dogma nekretnina iz Rijeke Branka Papeša. On je potvrdio kako se u Hrvatskoj i dalje najviše traže dvosobni stanovi do prosječno 85.000 eura te da tek 10 posto prodavatelja pristaje spustiti traženu cijenu i prodati nekretninu, dok ostali to odbijaju, pa ni ne nalaze kupce.
 
Izvor/autor: Zadarski list/PressCut
“Ja sam samo pas. I nemam svoj dom. A nemam ni glas. Ti mi moraš reći i ime i gdje ću naći svoju sreću kad zapuše bura ili padnu kiše. Ja sam samo pas. Pogledaj mi oči, dodirni me nježno, budi sve što trebam. Moj čovjek. Moj spas.”

Bilaj

  • Gost
Odg: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« Odgovori #4 : Prosinac 04, 2010, 01:43:21 poslijepodne »
Ipak, pojedini domaći agenti za nekretnine predviđaju kako bi se u narednoj godini ipak mogao dogoditi rast cijena u Hrvatskoj. Smatram da su cijene dotakle dno i da neće više padati te da će usporedo s oporavkom tržišta na europskoj i svjetskoj razini i kod nas u narednih godinu dana doći do makar blagog povećanja cijena, predviđanje je direktora Dogma nekretnina iz Rijeke Branka Papeša.

Only in your dreams baby.
Treba se dogoditi nešto značajno da bi cijene nekretnina rasle.
Povečavanje broje zaposlenih, Povečanje prihoda, rast BDP-a (i to više od inflacije- ovo št ogovore 0,2 pojede inflacija i otplata stranog duga). Uravnotežena platna bilanca.

Jedino svijetlije jest jedna godina bliže EU-u koja više nije 2011 ni 2012 nego sada govore 2013 (1.1. ali moguće da će biti i kasnije).

Offline Sledgehammer

  • Jezerača
  • ******
  • Postova: 5147
  • Spol: Muški
  • oʞɐdoɐu šɐq ɯɐs sɐuɐp
Odg: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« Odgovori #5 : Prosinac 04, 2010, 03:10:20 poslijepodne »
Zašto samo u snovima?

Možda je on mislio - na strance kao kupce nekretnina, boli državu za to što mi nemamo standard za kupovanje nekretnina. Jer da su to zaštitili, kao sve pametne zemlje, to bi ih bilo briga. Ovako nemaju briga ni posla, ali imaju dobar izgovor.

Stranci u Sloveniji nisu mogli kupovati nekretnine prije ulaska Slovenije u EU, a i poslije ulaska postojao je moratorij od 4 godine,ili do onog trenutka dokle neće i Slovenci imati standard EU, kako bi na svom tržištu mogli nastupati kao ravnopravni kupci. Dok ćemo mi doći samo do polovice tog iznosa, u Hrvatskoj se više neće moći ništa kupiti - jer se neće imati što!
« Zadnja izmjena: Prosinac 04, 2010, 03:23:26 poslijepodne Sledgehammer »
“Ja sam samo pas. I nemam svoj dom. A nemam ni glas. Ti mi moraš reći i ime i gdje ću naći svoju sreću kad zapuše bura ili padnu kiše. Ja sam samo pas. Pogledaj mi oči, dodirni me nježno, budi sve što trebam. Moj čovjek. Moj spas.”

Bilaj

  • Gost
Odg: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« Odgovori #6 : Prosinac 05, 2010, 01:10:45 prijepodne »
Stranci u Sloveniji nisu mogli kupovati nekretnine prije ulaska Slovenije u EU, a i poslije ulaska postojao je moratorij od 4 godine,ili do onog trenutka dokle neće i Slovenci imati standard EU, kako bi na svom tržištu mogli nastupati kao ravnopravni kupci. Dok ćemo mi doći samo do polovice tog iznosa, u Hrvatskoj se više neće moći ništa kupiti - jer se neće imati što!

Hrvatska je liberalizirala tržište nekretnina za strance i oni mogu slobodno kupovati bilo što.
A baš i nije neki bum stranaca jer cijena nekretnina u hrvatskoj je u odnosu na neke druge zemlje fest visoka, odnosno nema više onoga da će oni kupiti to kao investiciju što se često radilo po dalmaciji.
Uff biti će strašno i grozno. A i vlada radi da bude čim gore.

Offline Sledgehammer

  • Jezerača
  • ******
  • Postova: 5147
  • Spol: Muški
  • oʞɐdoɐu šɐq ɯɐs sɐuɐp
Odg: Nekretnine - tržište, krediti, trendovi
« Odgovori #7 : Prosinac 19, 2010, 09:41:23 prijepodne »
Rate u 'švicarcima' narasle i po 500 kuna

Korisnici kredita valutno vezanih uz švicarski franak doživjeli su novi udar; srednji tečaj dosegnuo je rekordnih 5,79 kuna, a prema prognozama analitičara, nema se namjeru zaustaviti, spominje se i brojka od šest kuna. Bit će on i viši, može se očekivati da još malo ojača u 2011. godini, uvjeren je Zdeslav Šantić, makroekonomist Splitske banke. To konkretno znači da dužnik koji je 2006. godine plaćao ratu stambenog kredita u protuvrijednosti 50 tisuća eura 2195 kuna, uz tečaj 4,61, danas plaća 2629 kuna, gotovo 500 kuna više. No taj je primjer izračunat uz kamatu od 4,95 posto, koja je vrijedila prije gotovo pet godina, a u međuvremenu je rasla, a veće su i prosječne vrijednosti stambenih kredita jer je malo stanova koji se mogu kupiti za 50 tisuća eura.
 
Malo je onih koji nisu požalili zbog odluke da se zaduže u francima, a još manje onih kojima bi sada bilo povoljno konvertirati kredit u eure. Premda su banke uglavnom ukinule naknadu za konverziju kredita, gubitak je već nastao i taj se potencijal gotovo ispucao, kaže Šantić, koji vjeruje da franak dogodine neće probiti razinu od 1,20 u odnosu na euro. Objašnjava da je u srijedu zabilježena povijesno najniža vrijednost eura u odnosu na franak na svjetskim tržištima posljedica zabrinutosti investitora dužničkom krizom u eurozoni, ponajprije Španjolskom, koja ima najveće potrebe za refinanciranjem dugova i najveće je europsko gospodarstvo koje bi moglo zatražiti pomoć.
 
Dio investitora koji tradicionalno bježi u dolar i franak kao sigurne valute napustio je dolar zbog FED-ove odluke o novom upumpavanju novca u američko gospodarstvo.  No, danas se tečaj malo oporavio, dijelom zbog odluke švicarske središnje banke da zadrži minimalnu referentnu kamatu kako bi spriječila daljnje jačanje franka, ali i zato što se očekuju konkretni prijedlozi čelnika EU o rješavanju dužničke krize. Upravo danas o tome razgovaraju kaže Šantić.

Alen Kovač, makroekonomski analitičar Erste banke, također ističe da je primaran utjecaj imalo jačanje franka u odnosu na euro, dok slabljenje kune u odnosu na euro ima sekundaran karakter u objašnjavanju trenutačnih razina tečaja. Makroekonomisti su složni u stavu da su građani odlukom o zaduživanju u rizičnoj valuti - preuzeli rizik i odgovornost.

 

Izvor: Večernji list/PressCut
“Ja sam samo pas. I nemam svoj dom. A nemam ni glas. Ti mi moraš reći i ime i gdje ću naći svoju sreću kad zapuše bura ili padnu kiše. Ja sam samo pas. Pogledaj mi oči, dodirni me nježno, budi sve što trebam. Moj čovjek. Moj spas.”

Offline Ljudevit Kaj

  • Jezerača
  • ******
  • Postova: 4007
Odg: Nekretnine - VELIKE RAZLIKE V CENAM GRUNTOV V HR
« Odgovori #8 : Veljača 24, 2019, 02:04:56 poslijepodne »
VELIKE RAZLIKE U CIJENAMA GRAĐEVINSKIH ZEMLJIŠTA
Autor: Ivana Beljan | Datum: 27 srpnja 2015 | Kategorija: Statistike Cijena, Tržište Nekretnina

Dubrovačko-neretvanska županija gotovo 10 puta skuplja od Sisačko-moslavačke

Prema podacima portala Crozilla.com tražene cijene građevinskih zemljišta tijekom lipnja su u prosjeku bile 1,5 posto niže no mjesec ranije.
https://news.crozilla.com/velike-razlike-u-cijenama-gradevinskih-zemljista/

Citat:
Bil sem na jenem predavanju de su arhitektice rekle da hrvacka gledeč na broj stanovnikov ima preveč građevinkoga područja i da v Austrije razlike zmed cen zemle (valda građevinske) v centru Beča i "zajdnega prela v Austrije" nisu vekše ot 1:11. Zakaj je z obadvojem prinami drugač veliju (tri točkice)...
http://www.forumgorica.com/index.php?topic=275.msg56812#msg56812

Citat:
Raspon cen grunta v Švicarske je ca. 10:1, al i višeši.
Kuliko košta grunt v Švicarske?
http://www.forumgorica.com/index.php?topic=275.msg56813#msg56813

Citat:
Z grunti je na knap (oskudna roba).
No, v ivajnskomu naselu Knapič zgledi da ne (na) knap z ižami i grunti…
Nekretnine - Knapič, Ivanec, Varaždinska županija
http://www.forumgorica.com/index.php?topic=1995.msg56814;topicseen#msg56814
« Zadnja izmjena: Veljača 24, 2019, 02:27:20 poslijepodne Ljudevit Kaj »
Švicarsko-nemački TV i radijski modél za spâs nestandardizéranoga kajkavskoga (čakavskoga)
(kajkavska, čakavska i štokavska inačica članka):
http://www.forumgorica.com/kajkavski/hrvacki-trojezicni-pluralizem-ili-sto-jenoumle/msg23549/#msg23549