Vodič za dogradnju kuće: Od plana do olakšica
Imate li sreće da prostor u kojem živite ili namjeravate kupiti možete proširiti i nadograditi, to može biti najjednostavnije i najbezbolnije, pa i najjeftinije rješenje. No, za dogradnju ili rekonstrukciju trebat će vam gotovo svi papiri i ista procedura kao za gradnju, a ni popis nameta nije nezanemariv.
Podrazumijeva se, morate naći i pouzdanog izvođača radova te stručnog projektanta, bez kojega nemojte raditi ni unutrašnje preinake, bez obzira koliko ste uvjereni u vlastite projektantske sposobnosti. Ne biste bili prvi koji je samouvjerenost platio teškim razočaranjem u rezultat, dodatnim troškovima ili u najgorem slučaju narušenom statikom kuće.
1. Vodič kroz proceduru
Cijela procedura oko dobivanja svih potrebnih dokumenata u praksi obično potraje od tri do šest mjeseci. Potrebni su:
1. Prostorni plan
Prije svega valja provjeriti je li vaša ideja o nadogradnji u skladu s prostornim planom, odnosno hoće li se objekt nakon rekonstrukcije uklapati u provedbene mjere prostornog plana, tj. može li se takva rekonstrukcija legalizirati.
2. Lokacijska dozvola
Za objekte manje od 400 m2 ne treba lokacijska dozvola već se na osnovu idejnog projekta dobiva rješenje o uvjetima gradnje i to je jedini upravni dokument koji vam treba za gradnju takvih objekata. Za lokacijsku dozvolu za objekte iznad 400 m2 potreban vam je idejni projekt, uz to treba priložiti i suglasnost prvih susjeda koji graniče s vašom parcelom te 70 kuna takse.
3. Glavni projekt
Za objekte veće od 400 m2, nakon prvomoćnosti lokacijske, Uredu za graditeljstvo se za dobivanje potvrde glavnog projekta podnosi glavni projekt ovlaštenog projektanta, s prikazanim postojećim i novoplaniranim stanjem.
Glavni projekt sastoji se od:
* arhitektonskog projekta
* građevinskog projekta
* projekta elektroinstalacija
* projekta grijanja i ventilacije te
* projekta odvodnje i vodoopskrbe.
Pri tome treba voditi računa da se, ako kuća nije sagrađena po starom projektu na osnovu kojega je dobivena stara građevinska dozvola, treba prikazati stvarno izvedeno stanje te plan dogradnje.
Za izdavanje potvrde glavnog projekta preduvjet je i dokaz o plaćenom komunalnom i vodnom doprinosu, što će vam razrezati lokalni mjerodavni ured (Upravni odjel za prostorno uređenje, gradnju i zaštitu okoliša) odnosno Hrvatske vode.
2. Troškovi dogradnje
Na koje neizbježne troškove treba računati prije samog početka rekonstrukcije, ne računajući samu gradnju koja je, kako kažu stručnjaci, od 600 do 800 eura po kvadratu:
1. Komunalni doprinos
2. Vodni doprinos
3. Projektna dokumentacija
4. Pristojbe i ostali troškovi
1. Komunalni doprinos - obračunava se prema razlici u obujmu, odnosno po prostornom metru (kubičnom) građevine, a plaća se samo za dodatne m3, na razliku u volumenu nakon dogradnje. Razlikuje se ovisno o području, odnosno zoni u kojoj gradite.
Komunalni doprinos može se platiti odjednom, za što se odobrava popust, ili na rate, čak do 10 godina.
Za podrume, tavane i garaže koji nisu stambeni prostori plaća se 50 posto visine doprinosa, a za otvorene bazene plaća se po kvadraturi, a ne po volumenu. Visina komunalnog doprinosa može varirati i ovisno o prosječnom prihodu po članu domaćinstva, što treba provjeriti u nadležnom uredu.
U nekim gradovima za gradnju niskoenergetske ili pasivne kuće dodatno je smanjena cijena komunalnog doprinosa, primjerice u Samoboru 25 posto odnosno 50 posto za pasivnu kuću.
2. Vodni doprinos - Uz komunalni doprinos, za dograđeni prostor morate platiti i vodni doprinos. I on se računa prema volumenu, odnosno prostornom metru (m3) objekta. Visina vodnog doprinosa razlikuje se u različitim dijelovima Hrvatske, ovisno u kojoj ste od tri zone.
A zona - Grad Zagreb i zaštićeno obalno područje mora:
Za kuću do 400 m2 plaća se 30 kuna po m3, a za veću 42 kune po m3
B zona - sva područja izvan zone A i C:
Za kuću do 400 m2 plaća se 20 kuna po m3, a za veću 28 kuna po m3
C zona - područja od posebne državne skrbi:
Za kuću do 400 m2 plaća se 7,5 kuna po m3, a za veću 10 kuna po m3
3. Projektna dokumentacija
Cijenu projektne dokumentacije saznat ćete nakon dogovora s izabranim projektantom. Otprilike cijenu možete izračunati sami jer poput odvjetnika, arhitekti i inženjeri građevine imaju određene tarife, objavljene u Pravilniku o cijenama usluga. Okvirno, idejni projekt plaća se 30 do 40 kuna po četvornom metru, a glavni projekt 90 do 120 kuna po četvornom metru.
4. Ostali troškovi
Od ostalih troškova tu je još plaćanje taksi, ako je potrebno izdavanje kopija katastarskog plana, geodetske podloge, vlasničke dokumentacije.
5. Porezna olakšica za dogradnju
Troškovi dogradnje mogu se priznati kao porezna olakšica do maksimalno 12.000 kuna godišnje.
1. Uvjet je da je stambeni prostor u vlasništvu poreznog obveznika ili supružnika, da mu je tu prijavljeno prebivalište i trajni boravak.
2. Poreznoj upravi treba priložiti izvorne račune registriranih izvođača radova, odnosno usluga i dokaz da su o plaćeni. Ne smijete sami kupovati materijal nego izvođač, koji vam mora izdati i specifikaciju ugrađenog materijala i opreme.
3. Ako je dogradnja financirana namjenskim kreditom treba predočiti preslik ugovora o kreditu i potvrdu banke o plaćenim kamatama, na koje se računa porezni odbitak.
Izvor: Pametna kuna
